Bonus infissi in condominio sulle parti comuni: come funziona nel 2026

Negli edifici plurifamiliari del Veneto — tipici di Mestre, Padova, Vicenza centro — moltissime finestre non appartengono al singolo proprietario ma al condominio nel suo insieme: vetrate del vano scala, lucernari del pianerottolo, finestre dell'atrio, vetrocemento dei sottoscala. Il loro rinnovo segue regole specifiche.

Quali infissi rientrano nelle parti comuni

L'art. 1117 del Codice Civile definisce parti comuni tutti gli elementi che servono all'uso comune dei condomini, salvo diversa indicazione in atti di acquisto o regolamento. Per quanto riguarda i serramenti:

• Finestre, vetrate e lucernari del vano scala condominiale.
• Portoncini e finestre dell'atrio di ingresso.
• Finestre del locale macchine ascensore, della centrale termica, dei locali tecnici.
• Vetrocemento e bocche di lupo dei sottoscala/cantine comuni.
• Eventuali finestrature di pianerottolo non identificate come pertinenza esclusiva.

Verifica nel regolamento >

ℹ️ Alcuni regolamenti contrattuali derogano all'art. 1117 attribuendo specifiche finestre a singole unità. Verificare sempre la planimetria condominiale e il regolamento prima della delibera.

Aliquote 2026 per le parti comuni

L'aliquota del singolo condomino si calcola in base alla destinazione del proprio immobile: chi nell'edificio ha l'abitazione principale beneficia del 50% sulla propria quota millesimale, chi ha un immobile diverso del 36%.

Esempio — sostituzione vetrate vano scala da 30.000 €

La delibera assembleare: quorum e contenuti

Per la sostituzione delle finestre comuni serve una delibera dell'assemblea condominiale. Il quorum varia in funzione del tipo di intervento:

• Manutenzione straordinaria (sostituzione equivalente): maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500/1000.
• Innovazione (cambio sostanziale, es. da vetro singolo a triplo vetro con telai più performanti): maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 666/1000.
• Innovazione finalizzata al risparmio energetico (art. 26 c.2 L. 10/91): maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500/1000.

Nel verbale dell'assemblea vanno necessariamente indicati: descrizione tecnica dei serramenti (con valori Uw), preventivo dell'impresa, ripartizione millesimale, scadenze dei pagamenti, nominativo dell'amministratore come responsabile dei bonifici e della pratica ENEA condominiale.

Bonifico condominiale e ripartizione millesimale

Il bonifico parlante è emesso dal conto corrente condominiale a firma dell'amministratore. Deve riportare:

1. Codice fiscale del condominio (non del singolo).
2. P.IVA dell'impresa esecutrice.
3. Causale normativa: «Detrazione fiscale 50% — Legge 296/2006 — sostituzione serramenti parti comuni condominiali».
4. Riferimento al verbale di assemblea con data della delibera.

L'amministratore consegna a ciascun condomino una certificazione fiscale annuale che attesta:

• Importo complessivo dei lavori sostenuti dal condominio.
• Millesimi di proprietà del singolo condomino.
• Quota di spesa effettivamente attribuita al singolo (importo bonifico × millesimi/1000).
• Conferma di avvenuto pagamento da parte del condomino delle quote richieste.

Il condomino moroso non detrae >

⚠️ Per beneficiare della detrazione il singolo condomino deve aver pagato la sua quota al condominio entro il 31 dicembre dell'anno fiscale. Le rate non pagate non sono detraibili: il moroso non recupera nulla finché non versa.

Pratica ENEA per il condominio

La pratica ENEA è unica e a carico dell'amministratore, da trasmettere entro 90 giorni dalla fine lavori. Indica il codice fiscale del condominio come beneficiario tecnico; le aliquote individuali dei condomini si applicano poi in dichiarazione, non in pratica ENEA.

Vanzo Serramenti consegna all'amministratore tutto il dossier tecnico (DoP, marcatura CE, asseverazione progettista) e compila la pratica ENEA al posto del condominio come servizio incluso in tutti i cantieri condominiali sopra i 20.000 €.

Coordinamento con interventi sulle unità private

Nelle stesse settimane in cui il condominio rifà le vetrate del vano scala, può accadere che singoli condomini cambino le finestre del proprio appartamento. Sono due cantieri separati:

• Il condominio paga e detrae secondo le regole condominiali (bonifico condominiale, certificazione amministratore).
• Il singolo condomino paga e detrae a titolo personale per le sue finestre interne (bonifico parlante con suo CF).
• Si può chiedere all'installatore di concentrare i lavori in un'unica trasferta, ma fattura, bonifico e pratica ENEA restano completamente distinti.

Posso sostituire le finestre comuni se l'assemblea boccia la delibera?

No. Senza delibera assembleare l'intervento sulle parti comuni è illegittimo e non detraibile. In caso di blocco assembleare, un singolo condomino può ricorrere al giudice ex art. 1105 c.c. solo se la mancanza di intervento mette a rischio la conservazione dell'edificio.

Quanto tempo deve passare fra la delibera e l'inizio lavori?

Nessun termine minimo per legge: l'impresa può iniziare appena ricevuto il preventivo firmato dall'amministratore. Va però atteso il termine di 30 giorni per eventuali impugnazioni della delibera da parte di condomini dissenzienti.

Il condomino in affitto come fa a detrarre?

Il bonus condominiale è del proprietario, non dell'inquilino. L'amministratore certifica le quote al proprietario, che le porta in detrazione nel suo 730. L'inquilino può detrarre solo le spese sostenute personalmente per la propria unità.

Le finestre del mio pianerottolo sono comuni o mie?

Dipende dal regolamento condominiale e dalle planimetrie originali. Generalmente sono comuni se il pianerottolo è di passaggio per altre unità. Per averne la certezza, chiedere all'amministratore una visura della planimetria depositata.

Il condominio può scegliere infissi diversi da quelli che vorrei?

Sì, l'assemblea decide a maggioranza. Se la tua finestra dà sul vano scala comune e l'assemblea sceglie un modello specifico, devi adeguarti. Per la coerenza estetica, alcuni regolamenti impongono però vincoli anche alle parti private (telai a vista uguali per tutti).